Autor: Ing. Barbora Hlávková
Když se řekne prodej na dožití, většina lidí si automaticky představí věcné břemeno dožití (služebnost bytu). To vám sice dává 100% jistotu, že v bytě či domě můžete zůstat až do konce života, má to však svou finanční daň: z tržní ceny se odečítá odhadovaná hodnota doživotního užívání a diskont investora. Výsledkem bývá výplata v rozmezí 50–75 % z běžné ceny.
Co ale dělají vlastníci, kteří nechtějí přijít o tak velkou část hodnoty nemovitosti, nebo přesně vědí, že v bytě neplánují žít 15 či 20 let?
Pro tyto případy existuje elegantní a finančně výrazně výhodnější varianta: Prodej nemovitosti s následným nájmem na dobu určitou či neurčitou.
Proč věcné břemeno není pro každého? (Příběh z praxe)
Nedávno mě oslovil majitel atraktivního bytu v Praze. Pán má současně rodinný dům v Hradci Králové, nicméně ze zdravotních důvodů nyní potřebuje být dočasně blíže pražským klinickým pracovištím a lékařům.
Když jsme propočítávali variantu s věcným břemenem dožití, přišlo mu škoda vzdát se výrazné části tržní ceny pražského bytu. Sám totiž ví, že jakmile se jeho zdravotní stav stabilizuje, nebo naopak až bude vyžadovat celodenní péči, plánuje se přesunout zpět na svůj dům do Hradce Králové nebo do specializovaného zařízení. Předpokládaný horizont pobytu v Praze odhaduje na cca 5 let.
Platit „cenu věcného břemene“ na doživotí u bytu, kde chcete bydlet jen 5 let, nedává ekonomicky smysl. Zvolili jsme tedy prodej s garantovaným následným nájmem.
Jak prodej s následným nájmem funguje?
-
Prodej za téměř plnou cenu: Byt prodáte na volném trhu nebo prověřenému investorovi za 90 až 100 % z tržní ceny (nebo za standardní cenu s dohodnutou slevou na garantovaný nájem).
-
Současný podpis nájemní smlouvy: Současně s kupní smlouvou podepisujete právně ošetřenou nájemní smlouvu na dobu, kterou si sami určíte (např. na 3 roky, 5 let, nebo na dobu neurčitou s garancí výše nájemného).
-
Plná hotovost ihned: Obdržíte zásadně vyšší částku jednorázové hotovosti než u věcného břemene. Peníze máte na účtu a můžete s nimi volně disponovat — využít je na kvalitní zdravotní péči, pomoc rodině nebo podporu provozu druhé nemovitosti.
-
Hrazení nájemného z utrženého kapitálu: Z utržených peněz si zřídíte rezervu, ze které pohodlně hradíte měsíční nájemné a služby.
Srovnání: Věcné břemeno vs. Následný nájem
| Parametr | Prodej s věcným břemenem | Prodej s následným nájmem |
| Vyplacená částka z tržní ceny | cca 50–75 % | cca 90–95 % |
| Zápis v Katastru nemovitostí | Ano (Služebnost v části TP) | Ne (Klasický převod vlastnictví) |
| Platba za užívání | Jen energie a běžná režie | Měsíční nájemné + energie |
| Vhodnost pro časový horizont | Na celý zbytek života | Na určité období (např. 3–7 let) |
| Flexibilita (možnost odejít) | Nízká (zrušením břemeno zaniká) | Vysoká (při odchodu nic neztrácíte) |
Pro koho je následný nájem nejlepším řešením?
-
Vlastníte více nemovitostí: Máte byt ve městě i dům na venkově/v kraji a víte, že jedna z nemovitostí je pouze dočasným útočištěm.
-
Chcete maximum peněz hned: Nechcete nechávat hodnotu nemovitosti „zamknutou“ v katastru jako břemeno a raději si užijete plný finanční kapitál.
-
Potřebujete řešit zdraví a lékaře: Bydlíte ve velkém městě kvůli dostupnosti nemocnic, ale časem plánujete návrat k rodině či do dostupnějšího prostředí.
-
Víte, že se časem budete stěhovat: Máte v plánu za pár let přechod do seniorského rezidenčního bydlení nebo do domu s pečovatelskou službou.
Jak je ošetřena právní bezpečnost?
Při prodeji s následným nájmem je naprosto klíčové nastavení smluvní dokumentace. Nájemní smlouva se podepisuje současně s kupní smlouvou a obsahuje:
-
Garanci délky nájmu: Jasně stanovenou dobu trvání bez možnosti bezdůvodné výpovědi ze strany nového majitele.
-
Fixaci či zastropování nájemného: Přesná pravidla pro případné zvyšování nájemného (např. vázané výhradně na oficiální míru inflace), aby vás překvapivě nezvýšily náklady.
-
Předkupní či užívací garance: Právní jistotu vypracovanou specializovaným advokátem na nemovitostní právo.
Nevíte, která varianta je pro vás výhodnější?
Každá situace má svá specifika. Zda se vám vyplatí jít cestou věcného břemene, následného nájmu, nebo přechodu do menšího, závisí na vašem věku, zdravotním stavu, představě o budoucnosti i na tom, zda vlastníte další majetek.
Srovnávací kalkulace zdarma:
Sestavím pro vás přehledné písemné srovnání všech variant přímo pro vaši nemovitost. Uvidíte přesná čísla — kolik dostanete na ruku u věcného břemene a kolik u následného nájmu.
